Location meublée non professionnelle : rappels et réforme sur les amortissements

Location meublée non professionnelle : rappels et réforme sur les amortissements

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut souvent choisi par celles et ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Mais attention, des règles précises s’appliquent, et une récente réforme vient bouleverser la fiscalité lors de la revente.

Rappels essentiels sur le régime LMNP

• Statut non professionnel : Le bailleur doit percevoir moins de 23 000 € de recettes annuelles issues de la location meublée ou que ces recettes ne représentent pas plus de la moitié de ses revenus d’activité.
• Obligation d’équiper le logement : Le bien loué doit comporter un mobilier suffisant pour permettre à la personne locataire d’y vivre décemment.
• Fiscalité : Deux régimes d’imposition existent : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou le régime réel permettant de déduire charges et amortissements.
• Déclaration : La LMNP nécessite une inscription auprès du greffe du tribunal de commerce (formulaire P0i).

La réforme : réintégration des amortissements lors de la revente

Jusqu’ici, en régime réel, les amortissements pratiqués pour réduire le bénéfice imposable n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Cela permettait de bénéficier de la fiscalité avantageuse des particuliers liée à la cession d’un bien immobilier (abattements pour durée de détention permettant une exonération totale après 30 ans).

La nouvelle réforme change la donne : désormais, les amortissements déduits au fil des années doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.

Concrètement, l’imposition n’est pas impactée lors de la location du bien qui continue de bénéficier d’une fiscalité très douce grâce à l’amortissement comptable mécanique du régime réel qui permet de réduire substantiellement le bénéfice taxable.

En revanche, cette réforme augmente la base taxée lors de la cession, réduisant l’avantage fiscal historique de la LMNP en cas de revente, particulièrement pour les investisseurs ayant pratiqué des amortissements importants.

Conseils pratiques

Pour les bailleurs en LMNP, il reste primordial d’anticiper cette réforme dans leur stratégie patrimoniale et de bien recalculer la rentabilité nette en prenant en compte cette réintégration des amortissements.

Les investisseurs pourront continuer à bénéficier de l’abattement pour durée de détention et notamment d’une exonération totale au-delà de 30 ans de détention sous réserve des surprises concoctées par les prochaines lois de finances.

Avant d’investir ou de vendre, il est donc conseillé de consulter un spécialiste afin d’éviter les mauvaises surprises fiscales.

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